肖永明

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“一些房地产企业在一线城市偏远地区拿地,由于产能不足,迟迟没有开发。没想到,几年后,该地区迎来发展,房地产企业卖地卖房,成为百强之一。这样的话,估计拿了地躺着等以后就没有了。”这一系列变化源于一年前的一项繁重的管理规定。

“三线四档”房地产金融调控政策于2020年8月提出,探索了一年,带来了房地产行业底层逻辑的根本性变化。高负债高周转的模式不能再玩了。在100家上市房地产企业中,有40家被降级。未来房地产企业的分化会加剧,以价换量会让房价更加合理。

名词解释:三条红线

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“三条红线”是指剔除预付款后,资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金负债率小于1倍。根据踩线情况,房企分为“红、橙、黄、绿”四档。红档踩三条红线,有息负债不能在2019年基础上增加;橙色文件踩两条红线,债务增加总额不得超过5%;黄色档踩,涨幅不超过10%;绿色档位不踩三线,增幅不超过15%。两个观察是指连续三年经营活动产生的现金流量净额为负值,征地资金总额超过销售总额40%的观察,应予以说明。

降档的三个步骤:

瘦身,并购,领导战争

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业内人士表示,在减债过程中,市场上最流行的措施TOP3是分拆物业上市、收并购、引入战投。根据RealData的统计,2020年新增房地产企业和物业拆分上市公司16家,创造历史纪录。2021年,截至7月,已有11家企业成功上市,目前已有23家房企递交招股书,正在排队等待。预计今年上市企业数量将再次刷新纪录。某大型上市物业服务公司负责人表示,在“三条红线”等政策组合的约束下,房地产行业的流动性仍然较为紧张,因此有可能从侧面进一步加速物业行业的一体化趋势。

除了越来越多的通过拆分物业来缩小规模之外,房地产企业之间的并购也越来越频繁。据统计,2020年上市房企并购数据达200次,涉及金额约1716亿元,而2021年上半年并购次数达105次,涉及金额约1505亿元。预计2021年房地产企业间并购的市场规模将超过2000亿元。此外,引入战争投资也是资本进入房地产企业的一种方式。目前最受欢迎的战争投资者应该是资金实力雄厚的“保险基金”。除了真金白银的资本补充,战投局的房地产企业也能对企业整体估值预期起到一定的提振作用。

“三条红线”X新变化:

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“绿色”成为主旋律

“老套路”不能再玩了

去年8月,为进一步落实房地产长效机制,落实房地产金融审慎管理制度,央行和住房和城乡建设部发布了《重点房企资金监测和融资管理细则》,概括为“三条红线、四个文件、两个观察”。

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“三条红线”在业内引起巨大震动。过去,两个起点相同的房地产企业,财务杠杆高的可能比杠杆过高的发展快很多。现在t

“去年8月提出三条红线后,监管部门关注的重点房地产企业将在每月15日前定期报送核心业务数据。除了股权销售、现金流、负债和三条红线指标外,股权征地金额和销售比例也要向上报。”一家房地产企业的投资负责人告诉记者,去年8月以来的第一个变化是多了一份工作。然而,“三条红线”的影响正在逐渐显现。是否踩线,让房地产企业的员工甚至买家直观感受到房地产企业的经营状况和风险。

在这样的情况下,房地产企业踩线降档几乎是必然的选择。根据RealData的统计,2020年100家上市房企中有40家较2019年成功实现降档,降档率达到40%,其中10家房企降了2个档位,1家房企降了3个档位,零踩线房企数量从2019年的17家跃升至2020年的29家。可见,房地产企业财务业绩降级和“变绿”将成为2020年房地产行业的主旋律。

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“三条红线”X未来趋势:

随着房企积极减债,行业格局出现新趋势,这使得房企乃至购房者都需要适应新规则。

房企分化加剧

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过去房地产行业的征地门槛很低,但在提出“三条红线”的监管政策时,明确提出重点监管征地金额超过年销售额40%的开发商。

最近是很多城市第二批集中供地的时间,很多城市暂停或推迟了土地出让时间。据业内人士透露,预计招标规则将有所调整。从已经发布信息的城市来看,对参与投标的房地产企业资质会有更多的要求。比如杭州将推出“有竞争力的品质”试点地块,最终将采取“现房销售”的形式。入围的房企将由专家组根据房企的评级来确定,这意味着房企未来征地也将依赖“信用评分”,在土地市场与城市更新项目的竞争中,房企会因资质而进一步分化。

很多头部房企上半年征地势头凶猛,所以下半年第二轮集中供地时,会以征地金额为准,这就给了中小房企出手的机会。

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以价换价更合适

从去年开始,相当部分房企为了降档变绿都拼劲十足。为了回款降负债,采取了积极的“以价换量”等方式,这也让更多买家可以以较合理的价格买到住宅。

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根据国家统计局近期发布的数据,2021年7月,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。预计下半年市场调控力度仍然从紧,市场降温仍是主流。随着 “金九银十”供应旺季到来,预计促销力度增大的概率也会提升。

刚需迎来横盘窗口期

智谷趋势楼市首席研究员黄怡则表示, 目前,监管效应已经传递到了土地、房价端,房企拿地更加审慎,带来的直接后果就是土地溢价率下降。银行房贷收紧后,利率也明显抬高。一方面,很多城市进入横盘期,甚至暗跌,房子不好卖,对于刚需来说也就有了一个不错的入市窗口期。但另一方面,买房需要考虑的问题也要更周全,资金准备、是否符合购买资格、供房负担压力能否承受等。

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